Logement décent, quelles sont les obligations du bailleur?

Le propriétaire doit mettre à la disposition de son locataire un logement décent selon cinq critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence de nuisibles, le respect du critère de performance énergétique et comporter un minimum d’équipement (installation électrique, évacuation des eaux usées,...)

Les critères de décence du logement

La notion de décence s'apprécie selon plusieurs critères pour permettre à un logement d'être habitable. Sont concernés aussi bien les logements loués vides que meublés :

• Surface du logement minimum

Le logement doit être composé d’au moins une pièce principale avec :

- Une surface habitable d’au moins 9m2

- Une hauteur sous plafond minimale de 2,20m

- Un volume habitable d'au moins 20m3

• Sécurité, conditions sanitaires et confort du locataire

Le logement doit aussi être un espace sans problème pour la sécurité physique et non-nocif pour la santé de ses occupants. Il doit être un espace clos et résistant aux intempéries et à l’abri des infiltrations (toiture, tuyauterie, matériaux en bon état et sans danger ...).

Il faut aussi qu’il respecte toutes les normes de sécurité françaises d'installation électrique, gaz, chauffage, eau froide et eau chaude.

• La décence énergétique

Tous les logements en location doivent proposer des garanties minimales en terme d’étanchéité à l’air extérieur et une aération correcte.

Depuis le 1er janvier 2023, un logement est décent énergétiquement lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, ...) est inférieure à 450 kWh/m2. Cette consommation est calculée grâce à un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les logements qui dépassent cette consommation, ne peuvent plus être proposés à la location.

À noter : cette mesure ne s'appliquait qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

Cette mesure va se durcir progressivement. Pour être décent, un logement devra :

• à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.

D'une manière générale, le bailleur doit prendre en charge tous les travaux nécessaires à la décence du bien loué. Parmi lesquels : le remplacement de la chaudière, des fenêtres ou revêtements de sols vétustes, de la robinetterie si nécessaire ; la remise aux normes et la réparation des systèmes de chauffage, ventilation et réseaux d’électricité et de gaz.

• L'absence de nuisibles

Pour être considéré comme décent, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

• Les équipements du logement

Quelques éléments de confort sont obligatoires pour rendre un logement conforme :

- Une arrivée d’eau potable
- Une installation de chauffage
- Un réseau électrique permettant aux appareils courants de fonctionner
- Un coin cuisine
- Une installation sanitaire intérieure au logement (si le logement ne possède qu'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, si celui-ci est situé dans le même bâtiment et facilement accessible).

Comment entreprendre des travaux de rénovation ?

Vous envisagez des travaux de rénovation énergétique ? Face à ces nouvelles réglementations, voici quelques conseils pour remettre en état votre logement :

Faites réaliser un nouveau DPE pour prendre en compte la nouvelle réglementation pour mieux évaluer la situation de votre logement.

Les travaux de rénovation et de remise aux normes prennent du temps, commencez-les dès maintenant si votre logement sera considéré comme indécent dans quelques années.

Vous pouvez bénéficier d'aides financières pour la rénovation énergétique de votre logement.

En cas de non-décence du logement : quels recours pour le locataire, quelles sanctions pour le bailleur ?

• Recours : si le locataire estime que le logement n'est pas décent

Le locataire doit informer le propriétaire-bailleur des éléments de non-conformité du logement par lettre recommandée avec accusé de réception. Si, et seulement si, le bailleur ne répond pas dans les deux mois, alors le locataire peut saisir directement la Commission départementale de Conciliation de préférence ou le tribunal d’instance.

Le propriétaire, une fois informé de la non-conformité de sa location, doit impérativement le réhabiliter. Il peut disposer d’aides financières diverses en fonction de la nature des travaux à effectuer.

A savoir : le locataire ne doit pas cesser de payer le loyer malgré la non-décence de son logement, sous peine de poursuites.

• Sanctions :

Si le tribunal constate que le logement n’est pas décent, il peut :

- Contraindre le bailleur à effectuer les travaux nécessaires
- Imposer une réduction du loyer
- Fixer des dommages et intérêts

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