CHARGES DE COPROPRIÉTÉ: qui paie quoi?

Les charges de copropriété, qu’est-ce que c’est ?

Les charges de copropriété regroupent toutes les dépenses engagées pour la gestion et l’entretien de la copropriété. Elles sont divisées et réparties entre les copropriétaires.

Le budget prévisionnel, qui a été voté à l’assemblée générale, prévoit ces dépenses dites de "charges courantes".
Certains imprévus peuvent, cependant, arriver et engendrer de nouvelles dépenses qui n'ont pas été votées au budget prévisionnel, on parle alors de « charges exceptionnelles ».

Que représentent les charges de copropriété ?

La répartition des charges entre les copropriétaires peut varier en fonction du type de charges. On distingue, en effet, les charges générales et les charges particulières.

Les charges générales correspondent à :

• la gestion administrative de la copropriété : frais d’honoraires du syndic de copropriété, d'assemblées générales, d'assurances…
• l’entretien : nettoyage des parties communes, enlèvement des ordures, électricité, espaces verts...
• la conservation de la copropriété : toiture, maintenance…

Les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble, chacun participe au paiement.
Les charges sont réparties en fonction de leur quote-part des parties communes, également appelée tantièmes.

Les charges particulières correspondent :

• aux services collectifs : gardiennage, sécurité, nettoyage…
• à l’entretien des équipements communs : ascenseur, interphone, vide ordure, chaudière collective…

Les charges particulières sont, elles, réparties en fonction de l'utilité qu'en a le copropriétaire par rapport à son lot.
Par exemple, certains copropriétaires ont besoin d’utiliser l’ascenseur pour accéder à leur logement, contrairement aux personnes habitant en RDC. Ces derniers n'auront donc pas à participer aux frais d’entretien de l’ascenseur (si toutefois l’ascenseur ne dessert pas le sous-sol de l’immeuble accessible tous).

À noter : vous pouvez retrouver la liste des répartitions de charges dans le règlement de la copropriété.

Comment les charges de copropriété sont-elles votées ?

Tous les ans, à l'occasion de l'assemblée générale, les copropriétaires se réunissent et votent le budget prévisionnel pour les charges courantes de l'année.

Le syndic de copropriété détaille le budget prévisionnel pour chaque poste de dépense, et les copropriétaires votent ensuite le budget global à la majorité simple.

Les charges exceptionnelles

Certains travaux importants sont réalisés à titre exceptionnel et ne rentrent donc pas dans le budget prévisionnel défini pour les charges récurrentes.
Chacune des dépenses doit alors être votée par les copropriétaires en assemblée générale.

Parmi ces travaux exceptionnels, nous pouvons, par exemple, citer le ravalement de façade, la surélévation du bâtiment, la mise en place d'un ascenseur ou encore la réalisation de diagnostics ou études techniques.

À noter : la loi Alur exige, depuis le 1^er janvier 2017, de mettre en place un fond de travaux afin d’anticiper le paiement de ces dépenses.
Une cotisation annuelle est versée par les copropriétaires représentant au minimum 5% du budget.

Paiement des charges de copropriété

Des provisions sont calculées à partir du budget prévisionnel et sont réclamées aux copropriétaires. Ces provisions sont généralement découpées par trimestre, cela permet ainsi de répartir les charges sur l'année, et le syndic peut régler les dépenses engagées au fur et à mesure.

Le syndic de copropriété envoie ainsi à chaque copropriétaire, par courrier ou de façon dématérialisée, un avis avec le montant de la provision à régler et la date d’exigibilité.

Attention aux impayés !

En cas d’impayé, le syndic envoie une lettre de relance ou peut directement adresser une mise en demeure au copropriétaire. Dans ce cas, ce dernier devra régulariser sa situation sous 30 jours.
Ce délai dépassé, le syndic pourra exiger un paiement immédiat des charges dues, mais aussi le règlement des provisions à venir.

Si les charges restent impayées, le syndic est en droit d'engager une procédure de recouvrement devant le tribunal.